التسجيل العيني للعقار في السعودية.. تعديلات جديدة لتصحيح الصكوك وحسم ازدواجية الملكية

كتبت: سمر عبد الرؤوف 

شهد نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية تعديلات تنظيمية جديدة تستهدف رفع دقة بيانات الملكيات العقارية، وتسهيل معالجة الأخطاء الواردة في الصكوك والسجلات، إلى جانب وضع آليات أكثر وضوحًا للتعامل مع حالات ازدواجية الملكية والاختلاف بين المساحات المثبتة في الصكوك والواقع الفعلي للعقارات. وتأتي هذه التعديلات ضمن جهود الهيئة العامة للعقار لتعزيز موثوقية السجل العقاري وحماية حقوق الملاك، وتحديد الإجراءات التي يجب اتباعها عند وجود تعارض في مستندات الملكية.

ونُشرت التعديلات في جريدة أم القرى بتاريخ 30 أكتوبر 2026، بموجب قرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار رقم (3/39/م/26)، لتتضمن تحديثات على عدد من مواد اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار، شملت تصحيح الأخطاء، وتنظيم طلبات التسجيل، ومعالجة الصكوك المتعارضة، وضبط إجراءات الاعتراض والتظلم.

ما هو التسجيل العيني للعقار في السعودية؟

يقوم نظام التسجيل العيني للعقار على تسجيل العقار نفسه وتحديد بياناته وموقعه وحدوده ومساحته والحقوق العينية المرتبطة به في سجل عقاري موحد، بحيث تكون لكل عقار صحيفة تتضمن بياناته الأساسية والتصرفات التي تطرأ عليه.

ويهدف هذا النظام إلى توفير مرجعية موثوقة للملكية العقارية، والحد من النزاعات الناتجة عن اختلاف المستندات أو تداخل الحدود، فضلًا عن تسهيل عمليات البيع والشراء ونقل الملكية وتوثيق الحقوق المرتبطة بالعقارات.

تعديلات جديدة لتصحيح الصكوك والأخطاء في السجل العقاري

من أبرز ما تضمنته التعديلات الجديدة وضع تعريف واضح للأخطاء الكتابية والمادية البحتة، وهي الأخطاء الكتابية أو الحسابية أو الفنية الواردة في السجل العقاري أو وثائقه، بشرط ألا يترتب عليها التأثير في الحقوق العينية المسجلة.

وأتاحت اللائحة لأي صاحب مصلحة تقديم طلب لتصحيح هذه الأخطاء، على أن يتضمن الطلب رقم العقار، وصفة مقدم الطلب، وتحديد الخطأ المطلوب تصحيحه، إلى جانب إرفاق المستندات اللازمة لإثباته.

كما منحت التعديلات الهيئة العامة للعقار صلاحية تصحيح الأخطاء من تلقاء نفسها إذا تبين وجودها، حتى دون تقدم صاحب المصلحة بطلب، مع ضرورة توثيق عملية التصحيح في محضر رسمي يوضح رقم العقار والخطأ وأسبابه وكيفية اكتشافه والإجراء المتخذ والمستند الذي يستند إليه.

وألزمت الضوابط بتسجيل عمليات التصحيح بطريقة تتيح تتبعها ومعرفة ما جرى تعديله والجهة أو الشخص الذي نفذ التصحيح، مع إشعار ذوي الشأن بالتغييرات التي تمت.

مهلة 30 يومًا للاعتراض على تصحيح بيانات العقار

حددت التعديلات الجديدة مهلة زمنية لأصحاب الشأن للاعتراض على عمليات تصحيح الأخطاء في السجل العقاري، إذ أصبح من حق كل ذي شأن تقديم اعتراض خلال 30 يومًا من تاريخ إخطاره بإجراء التصحيح.

وأكدت اللائحة أن تصحيح الأخطاء الكتابية والمادية البحتة لا يؤثر على الأحكام المتعلقة بالحجية المطلقة للعقار، بما يحافظ على الإطار النظامي للحقوق العينية المسجلة، ويتيح في الوقت نفسه معالجة الأخطاء التي لا تمس أصل الملكية.

حسم ازدواجية صكوك الملكية في السعودية

وضعت التعديلات آلية محددة للتعامل مع ازدواجية صكوك الملكية، وعرفتها بأنها وجود صكين أو أكثر يترتب على أي منها إثبات ملكية متعارضة على العقار نفسه أو على جزء منه.

وفي حال ظهور ازدواجية خلال إجراءات التسجيل العيني الأول وعدم اتفاق الملاك، يتعين وقف إجراءات التسجيل بقرار مسبب من المسجل العقاري، إلى حين معالجة التعارض بالطرق النظامية، بما في ذلك صدور حكم نهائي من المحكمة المختصة.

ولا يعني وقف إجراءات التسجيل رفض الطلب أو سقوط أسبقيته تلقائيًا، إذ نصت التعديلات على استمرار الاحتفاظ بأسبقية الطلب، ما لم يصدر قرار مسبب من المسجل العقاري بخلاف ذلك.

كما يستأنف التسجيل العيني الأول بعد انتهاء السبب الذي أدى إلى وقف الإجراءات، أو إلغاء قرار الوقف بناءً على التظلم، وفقًا للحالة والإجراءات النظامية المعمول بها.

نسب التفاوت المسموح بها بين الصك والمساحة الفعلية للعقار

من التغييرات المهمة التي تضمنتها اللائحة تحديد نسب الزيادة أو النقص المقبولة عند اختلاف أطوال العقار أو مساحته في الصك عن القياسات الفعلية على الطبيعة، وذلك وفق تصنيف المنطقة العقارية.

وجاءت النسب المحددة على النحو التالي:

• المخططات المعتمدة داخل النطاقات والحيزات العمرانية: نسبة الخطأ في الأطوال 1%، وفي المساحة 2%، بشرط ألا يتجاوز مقدار الزيادة أو النقص 100 متر مربع مقارنة بالمساحة الواردة في الصك.
• المناطق غير المخططة داخل النطاقات والحيزات العمرانية: نسبة الخطأ في الأطوال 2.3%، وفي المساحة 5%، بشرط ألا يتجاوز الفرق 300 متر مربع.
• المناطق الواقعة خارج النطاقات والحيزات العمرانية: نسبة الخطأ في الأطوال 3.5%، وفي المساحة 7%، بشرط ألا يتجاوز مقدار الزيادة أو النقص 3500 متر مربع.

وأوضحت اللائحة أنه إذا تجاوز الاختلاف هذه الحدود، فلا تستكمل إجراءات التسجيل العيني الأول إلا بعد معالجة الاختلاف وفق الإجراءات النظامية، مع ضرورة عدم الإخلال بحقوق الغير أو حدود الطرق والشوارع والممرات والمرافق العامة.

كما اعتبرت موافقة ذوي الشأن على النقص معالجة للاختلاف لأغراض استكمال التسجيل، إذا كانت مساحة العقار على الطبيعة أقل من المساحة الواردة في الصك بما يتجاوز الحدود المسموح بها.

متى يُرفض طلب التسجيل العيني للعقار؟

حددت التعديلات أسباب رفض طلب التسجيل العيني الأول، بحيث لا يجوز رفض الطلب إلا بقرار مسبب يصدر من المسجل العقاري، استنادًا إلى إحدى حالتين:

1. عدم سريان صك الملكية أو عدم صلاحيته.
2. أن يكون العقار محل الطلب مسجلًا بالفعل تسجيلًا عينيًا عند تقديم الطلب.

وفي حال رفض الطلب بسبب عدم سريان الصك أو عدم صلاحيته، يحق لصاحب الشأن إعادة التقدم بطلب التسجيل العيني الأول بعد معالجة الصك واستيفاء المتطلبات النظامية.

كما ألزمت التعديلات بإشعار مقدم الطلب برقم طلبه، وكذلك إخطاره في حالة الرفض، مع توضيح اليوم والتاريخ والوقت، بما يعزز وضوح الإجراءات وإمكانية متابعة الطلب.

ضوابط جديدة للتصرف في العقار خلال فترة التسجيل

نظمت التعديلات التصرفات العقارية التي تتم خلال فترة إجراءات التسجيل العيني الأول، إذ أجازت توثيق هذه التصرفات بعد التحقق من استيفاء العقار متطلبات التسجيل وعدم وجود قيد أو مانع يحول دون إتمام الإجراء.

كما ألزمت بإتاحة بيانات العقار وطلب التسجيل العيني الأول أمام الشخص الذي سينتقل إليه حق الملكية قبل توثيق التصرف، حتى يتمكن من الاطلاع على المعلومات المتعلقة بالعقار.

وفي حال انتقال ملكية العقار خلال هذه الفترة وفق الضوابط المحددة، يحل المالك الجديد محل المالك السابق في استكمال إجراءات التسجيل، بينما لا يجوز توثيق تصرفات عقارية جديدة بعد صدور قرار مسبب برفض طلب التسجيل العيني الأول.

التأشير بالدعاوى القضائية ومواعيد تسجيل الأحكام

شملت التعديلات كذلك تنظيم العلاقة بين السجل العقاري والإجراءات القضائية، إذ أتاحت التأشير بالدعاوى المرتبطة بالحقوق العينية العقارية أو التصرفات التي تستوجب تغيير بيانات السجل العقاري.

وحددت اللائحة مدة لا تتجاوز ثلاثة أيام عمل للتأشير بالدعوى، اعتبارًا من تقديم الطلب مستوفيًا متطلباته أو ورود طلب المحكمة المختصة، بحسب الأحوال.

كما ألزمت ذوي الشأن بتزويد السجل العقاري بالأحكام النهائية الصادرة بشأن الدعاوى المحددة في النظام خلال 60 يومًا من تاريخ اكتساب الحكم صفته النهائية، على أن يتم تسجيل الأحكام المستوفية للمتطلبات خلال 30 يومًا من تاريخ تقديمها.

كيف يستفيد ملاك العقارات من التعديلات الجديدة؟

تمنح التعديلات الجديدة ملاك العقارات إطارًا أكثر وضوحًا للتعامل مع الأخطاء التي قد تظهر في بيانات الصكوك أو السجل العقاري، كما تحدد حقوقهم في تقديم طلبات التصحيح والاعتراض على الإجراءات، وتضع مسارًا نظاميًا لمعالجة حالات تعارض الملكيات.

وتساعد هذه الضوابط أيضًا على تقليل الغموض المرتبط بالاختلافات المساحية، من خلال تحديد نسب تفاوت مقبولة وفق طبيعة المنطقة العقارية، مع وضع إجراءات واضحة للحالات التي تتجاوز تلك النسب.

وللاطلاع على النص الكامل للتعديلات والمواد المنظمة لها، يمكن الرجوع إلى قرار تعديل اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار المنشور في جريدة أم القرى، باعتباره المرجع الرسمي لتفاصيل الضوابط والإجراءات الجديدة.

وفي الختام، تعكس تعديلات التسجيل العيني للعقار في السعودية توجهًا نحو تعزيز دقة السجلات العقارية وحماية حقوق الملاك، من خلال تنظيم تصحيح الأخطاء الكتابية والفنية، ووضع حلول نظامية لازدواجية صكوك الملكية، وتحديد نسب الاختلاف المقبولة بين بيانات الصك والواقع. كما تمنح الضوابط الجديدة أصحاب الشأن فرصًا واضحة للاعتراض والتظلم، بما يدعم موثوقية التعاملات العقارية ويسهم في الحد من النزاعات المتعلقة بالملكية.

اقرأ أيضاً..

انتقال المعاش التقاعدي في البحرين.. شروط الاستحقاق والمستندات المطلوبة وخطوات تقديم الطلب

شتاء إثراء 2026 في السعودية.. فعاليات وتجارب عائلية بالظهران